Budujemy jak za Gierka, ale ceny mieszkań mamy z Księżyca

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym stale rosną, a pod względem ilościowym developerzy  idą na kolejne rekordy. Tak wiele mieszkań rocznie budowano ostatnio w czasach Edwarda Gierka. Dlaczego zatem ciągle mówimy o mieszkaniowym głodzie?

W najlepszym w gierkowskich czasach roku 1978 zbudowano w Polsce 283 tysiące mieszkań. Dużo? Bardzo dużo. Ale jeśli spojrzymy na rok bieżący i prognozy specjalistów, to bez wielkiej ostrożności możemy przyjąć, że w 2019 roku polski rynek wchłonie co najmniej 200 tysięcy nowych mieszkań. To wynik imponujący. Niemal tak samo, jak towarzyszące mu ceny mieszkań.

Mimo wielkich inwestycji w budownictwo mieszkaniowe tzw. luka mieszkaniowa stale rośnie. Przed dziesięciu laty brakowało w Polsce 1,5 miliona mieszkań. Później polski rynek wchłonął ich łącznie 2 miliony i… w roku 2019 luka zamiast się zmniejszyć, jest jeszcze większa! Do pełnego pokrycia potrzeb brakuje około 2,1 mln. W najbliższej dekadzie będzie ich potrzeba dużo więcej – specjaliści szacują, że ponad 2,7 miliona. Czy to nie dziwne? Mamy wszak falę demograficznego regresu, rodzi się coraz mniej dzieci i notujemy więcej zgonów niż narodzin. Jak to możliwe?

Ceny mieszkań nie przeszkadzają: schodzą jak gorące bułeczki

W pierwszych trzech kwartałach portfel kredytów mieszkaniowych w polskich bankach wzrósł do poziomu 443 miliardów złotych. To oznacza wzrost o 25 miliardów złotych – przed rokiem w tym samym okresie zanotowano wzrost na poziomie 19 mld. O jedną czwartą od początku roku wzrosła wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych klientom banków.

Polacy coraz częściej posługują się kredytami przy zakupie mieszkań: dziś już prawie 40 procent własnych lokali mieszkaniowych kupowanych jest „w kredycie”. Średnia wartość kredytu przekroczyła, według Biura Informacji Kredytowej, poziom 267 tysięcy złotych – to o 30 tysięcy więcej niż rok temu.

Pożyczamy pieniądze na zakup mieszkań chętniej i częściej niż kiedykolwiek, mimo ostrego wzrostu cen. Przez 12 miesięcy uśrednione ceny 1 mkw nowych mieszkań podskoczyły o prawie 900 złotych. Najwięcej w Gdyni, gdzie za każdy metr kwadratowy mieszkania należy dziś zapłacić 1685 złotych więcej niż przed rokiem. Jest drożej, a klientów wciąż nie brakuje…

Na rynku pierwotnym przez cały czas obserwujemy wzrost cen transakcyjnych – mówi Andrzej Raźny, p.o. dyrektora Departamentu Analiz Kredytowych w SGB-Banku SA. –  Ceny transakcyjne zawierane na początku sprzedaży projektów mieszkaniowych po kilku miesiącach sprzedaży wzrastają często o 5 do 8%. W ostatnim etapie sprzedaży, kiedy w ofercie pozostają często większe mieszkania lub mieszkania mniej atrakcyjnie ulokowane (parter, widok z balkonu itp.), notujemy sprzedaż z 10-15% upustami w stosunku do średniego poziomu sprzedaży danej inwestycji. Jednocześnie nie zauważamy, by na rynku mieszkaniowym następowało spowolnienie czy to po stronie podaży, czy też  po stronie popytu, uwzględniając sezonowość popytu w układzie rocznym.

Przed dziesięciu laty średnio w jednym mieszkaniu mieszkały prawie trzy osoby, obecnie – 2,56. Zbliżamy się dość szybko do średniej europejskiej, która wynosi 2,3 osoby/mieszkanie. Po dwie osoby mieszkają krajach skandynawskich.

Zmienia się model życia i… ceny mieszkań

Widzimy zatem, że coraz większy wpływ na głód mieszkań ma w Polsce zmieniający się model życia i rodziny. Po pierwsze – zmniejsza się dzietność. Od 2010 roku liczba Polaków zmalała o 137 tysięcy. Rodziny stają się mniejsze, dużo mniej jest wielodzietnych małżeństw, a to dużo większa liczba właścicieli mieszkań to single. Luce mieszkaniowej sprzyja także malejąca liczba małżeństw i wzrost liczby rozwodów. W Polsce rozwodzi się obecnie co trzecie małżeństwo…

Coraz więcej singli to single z wyboru: nie chcą się z nikim wiązać, nie planują dzieci, albo odkładają te plany na później. Chcą natomiast mieć własne mieszkanie – lub chcą je wynajmować od osób i firm udostępniających mieszkania na wynajem. To również tworzy część popytu.

Zmieniają się wzorce życiowe, zmienia się model rodziny, a w związku z tym do zaspokojenia potrzeb wymagana jest znacznie większa liczba mieszkań. Pewną ich część stanowią indywidualne inwestycje: kupujemy mieszkania pod wynajem, bo to daje wyższą stopę zwrotu na kapitale niż lokaty bankowe. Rośnie też ogólna zamożność Polaków – przybywa osób, które chcą mieć nie jedno, lecz dwa mieszkania. Rosną zarobki, pojawiają się większe szanse finansowania domowych inwestycji z programów socjalnych, a i kredyty bankowe osiągnęły najniższy historycznie poziom.

Nadzieja w imigrantach? Że wyjadą…

Znaczący wpływ na wysokość popytu mieszkaniowego mają również imigranci. OK, oni nie kupują mieszkań w Polsce tuż po przyjeździe, ale – muszą gdzież przecież mieszkać. Narodowy Bank Polski opublikował dane, z których wynika, że w Polsce mieszka ponad milion imigrantów. Pochodzą głównie z Ukrainy, Białorusi i krajów azjatyckich.

Jeśli wynajmują lokale mieszkalne i nawet jeśli wynajmują je w czwórkę lub piątkę, to i tak z prostego rachunku wynika, że zajmują co najmniej 250 tysięcy mieszkań. To oni tworzą część krajowego popytu.

O ile sprawdzą się prognozy związane z przewidywaną migracją zarobkową do Niemiec, to można przypuszczać, iż z Polski ubędzie ponad 50 procent obywateli Ukrainy. Aż tylu Ukraińców deklaruje bowiem chęć wyjazdu do pracy na „prawdziwym” Zachodzie.

Czy ten odpływ imigrantów będzie miał w przyszłym roku jakiś wpływ na polski rynek mieszkaniowy? Można przypuszczać, że tak, choć nie stanie się to z dnia na dzień. Na razie ceny mieszkań na rynku pierwotnym mają się wyśmienicie dobrze, a wraz z nimi – średnie ceny z rynku wtórnego. Ceny mieszkań używanych są w tym roku o 12 procent wyższe niż w roku 2018. Pokazuje to poniższa tabela HRE Investments:

Rosną także ceny wynajmowanych mieszkań. Te warszawskie doścignęły już cen notowanych na rynku niemieckim… Wynajęcie mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych w Warszawie to koszt średnio na poziomie 2864 złote. Tymczasem w Berlinie czy Düsseldorfie takie samo mieszkanie można wynająć za (średnio) 2882 zł. Te porównania nijak się wprawdzie mają do siły nabywczej i pensji w obu krajach (Warszawa to średnio 6400 zł, Berlin – 2,5 razy więcej), ale są dowodem, że boom na rynku nieruchomości nie ma ciągle fundamentalnych podstaw. Każda zawierucha – choćby wyjazd pół miliona ukraińskich pracowników – może tym systemem zachwiać. Pytanie tylko: kiedy?

Tomasz Poradczyk

Foto: THAM YUAN YUAN z Pixabay 

Podziel się:
Brak komentarzy

Zostaw komentarz

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.